(c) ГО ЦППД „СІМ”

Львів’яни вкотре стали свідками неприхованих фальсифікацій з боку певних політичних сил та комерційної структури, що має намір забудувати частину унікальної території Львівського регіонального ландшафтного парку „Знесіння” усупереч потрійному охоронному статусу цієї території.

Цього разу ефективним – і це доводиться констатувати з подивом і жалем – інструментом фальсифікацій стали громадські слухання проекту містобудівної документації, що стосується ідеї зведення будинкового кварталу в парку „Знесіння”, та висвітлення самого перебігу цих громадських слухань у пресі.

Громадські слухання відбулися у п’ятницю, 23 квітня, у великій сесійній залі Львівської міськради. Присутність на них великої (тоді, як безконфліктні проекти не збирають нікого, окрім причетних до проектування!) кількості активних львів’ян свідчила про гостру конфліктність ситуації. Це ж підтверджував і зміст виступів промовців, серед яких одні за будь-що, не гребуючи при тому й відвертими фальсифікаціями, намагалися проштовхнути сумнівний проект, інші – передбачити його руйнівний вплив на довкілля та попередити непоправне, адже, як вказано у МО, ІМО та ВКДЕ, дана територія знаходиться в межах історичного ареалу м .Львова, у межах Державного історико-архітектурного заповідника, у межах території, що охороняється ЮНЕСКО та в межах Регіонального ландшафтного парку „Знесіння” – об’єкту природо-заповідного фонду України”.

Натомість ЗМІ висвітлили цю подію як неконфліктну та неконфронтаційну, що вочевидь виявилося не тільки на руку забудовнику, а й входило до його планів, будучи наперед продуманою піар-кампанією з його боку. Аналіз публікацій при найпростішому зіставленні текстів, розміщених у різних виданнях (наприклад „Вголос” та „ЗІК” виявив повне збігання не тільки змісту, а й формулювань цілих абзаців. Це змусило до логічного висновку: єдине джерело такої фальсифікованої інформації простимулювало її розташування у ЗМІ в класичний спосіб – за гроші, однак без позначок R чи PR, а відтак в обхід оподаткування, як того вимагає Закон про рекламу, зневажений в даному випадку ще й тим, що та реклама виявилася недобросовісною! Зрештою, сакраментальна фраза „Гроші роблять все!” прозвучала й на громадських слуханнях.

Але якими б не були спроби тотальної фальсифікації, а також мотиви усіх, хто брав у ній участь, львів’яни мають право знати правду. Правда солодкого чи гіркого присмаку не має, вона „за модулем” є абсолютною величиною. Тому треба було бути геть немудрим у сподіванні, що опубліковані фальсифікації будуть прийняті за достовірні. Реакція дописів від коментаторів, показала, що облуді не повірили. Як не вірять тому, хто зрадив чи збрехав хоч раз. А оскільки історія спроб забудови „Знесіння” обтяжена неодноразовими зрадами та обманами, цілком зрозуміло, чому львів’яни не ймуть віри солодкоголосим сиренам ЗМІ, які замість доносити до громади достовірну інформацію, викручують її навиворіт в очікуванні зиску.

Першим із доповіддю на громадських слуханнях виступив Ігор Миколайчук – представник Тзов „Архібуд”, котре замовляло містобудівну документацію. Намагаючись нав’язати аудиторії думку про „Архібуд” як добросовісного набувача ділянки, Ігор Миколайчук розповів, що буцімто за 4 млн. грн. фірма зі столичного аукціону придбала у власність нерухомість колишньої військової частини № 2144, а згодом узяла у довготривалу оренду ділянку, на якій були розташовані ці об’єкти нерухомості.

Зі слів пана Миколайчука, „Архібуд” виглядав мало що не добродійником, який свідомо відмовився від ідеї будівництва житлового кварталу в зоні з потрійним охоронним статусом і вийшов до громади з ідеєю спорудження готельно-рекреаційного комплексу, упорядкування за рахунок свого інвестиційного внеску парку „Знесіння” та повернення йому двох гектарів території! Але протокол, про передачу 2 га землі парку, – про що торочив на громадських слуханнях пан Миколайчук, – насправді є лише протоколом намірів, а не юридичним чином, до того ж стосується землі, яка мала б відійти парку на законній підставі автоматично, а не як демонстративне дарування „шуби з барського плеча”.

При цьому цікавим видалося те, що ділянку Ігор Миколайчук називав такою, яка „знаходиться БІЛЯ парку «Знесіння» на території колишньої військової частини”. Однак, як слушно зауважили кілька промовців на громадських слуханнях, а серед них і Тетяна Максим’юк із „Львівської політехніки”, що після того, як військова частина припинила користуватися цієї ділянкою, територія мала би безальтернативно й автоматично увійти до меж парку „Знесіння”, як того вимагав закон!

Проте 10.07.2007 Львівське міське управління земельних ресурсів видало довідку про те, що це землі промисловості, транспорту, зв’язку, енергетики, оборони та іншого призначення. Це послужило фальсифікованою підставою для надання ділянки в користування „Архібуду” на підставі договору купівлі-продажу нерухомості у колишньої військової частини.

Іншою фальсифікованою підставою стала оцінка БТІ того, що мало горду назву „нерухомість” тоді, як не в кожного повертався язик назвати нерухомістю об’єкти, що їх „Архібуд” начебто придбав за 4 млн. грн. з аукціону, адже це були вже добряче „рухнуті” рештки колишніх тимчасових споруд. Жартівники охрестили їх „собачими будами”, але коли справа виявила фальсифікацію в документах, то стало не до жартів.

Варто пригадати: історія спроб „Архібуду” забудувати цю ділянку тягне за собою такий довгий шлейф резонансних скандалів, пов’язнах із фальсифікаціями, що в їхньому шерегу останні громадські слухання – лише один із епізодів. І ніхто не береться прогнозувати, що він є останній.

Депутат Львівської міськради Теодор Дяків попри те, що його на цих громадських слуханнях, репетуючи про дотримання регламенту, намагалися затюкати клакери, спробував пояснити, у який спосіб забудовник і далі практикує обман.

Спершу цей обман виліз шилом із мішка, коли „Архібуд” робив спроби „узаконити” свої зазіхання на плато у підніжжі гори Лева, згодом – коли депутати ЛМР від фракцій „Свободи” та БЮТ синхронно проголосували на сесії за виділення по 3 гектари для для “Європростору” (співзасновники – члени „Свободи”) і для “Архібуду” (співзасновники – члени БЮТ) у парку “Знесіння”.

Тричі забудовники намагалися досягнути бажаного через лобіювання своїх інтересів у депутатському корпусі та виконавчих структурах ЛМР. Спершу виплодом цих намагань стали дві попередні ухвали ЛМР № 612 і №1023 від 05.07.2007 про передачу в оренду ТзОВ «Архібуд» ділянки на Довбуша, 15 у парку «Знесіння», які згодом були оскаржені в Господарському суді Львівської області та Галицькому районному суді Львова, де виявилося не одне порушення законодавства. Перший позов в інтересах управління природних ресурсів ЛМР подала прокуратура.

Коли 05.07. 2007 ЛМР затвердила «Архібуду» „відведення земельної ділянки площею 2,945 га на вул. О.Довбуша, 15 в оренду терміном на 10 років для будівництва об’єктів архітектурної діяльності”, де за „об’єктами архітектурної діяльності” камуфлювався квартал елітного житла, настала черга другого судового позову. Фальсифікації тривали й у судах: протокол сесії ЛМР, котрий був представлений міськрадою, не містив такого пункту, як винесення на голосування ухвали про оренду землі, а представник «Архібуду» надав протокол, в котрому вже було вписане питання надання в оренду і обговорення цієї ухвали…

До речі, останньою датована ухвала № 2260 від 04.12.2008, а голосування пленарного засідання ЛМР цього дня щодо зміни цільового призначення ділянки в парку „Знесіння” (вул. Довбуша, 15) з земель природо-заповідного фонду на землі житлової забудови, тільки красномовно підтвердило, що «Архібуд» попередньо вчиняв незаконні дії для отримання цієї земельної ділянки і оскаржувані у судах ухвали таки були прийняті з порушеннями, про що персонально мав би нести відповідальність міський голова Львова Андрій Садовий, який не міг не знати вісх нюансів цієї темної справи.

Слід зазначити, що підставою для надання „Архібуду” земельної ділянки під будівництво на території ландшафтного парку «Знесіння» послужив проект ухвали сесії ЛМР, зміст якої суперечить нормативно-правовим актам України. В ухвалі про затвердження ділянки у парку «Знесіння» за ТзОВ «Архібуд» підозру викликав ще той факт, що звернення «Архібуду» до міської ради про вилучення цих земель та підписи чиновників, що візували дане звернення, збігаються у даті, 1 грудня 2008 року. Проект же ухвали сесії завізували четверо чиновників ЛМР, чим посприяли у здійсненні підприємницької діяльності комерційній структурі, використавши для цього своє службове становище.

Серед осіб, котрі візували ухвалу ЛМР щодо використання земель парку “Знесіння” за відсутності екологічної експертизи ( а це ще одне порушення закону), також були начальник юридичного управління міськради Гелена Пайонкевич та начальник управління земельних ресурсів ЛМР Михайло Бокало.

Рівно рік тому, дослідивши, звідки ростуть ноги, Міжвідомча робоча група з питань протидії корупції скерувала до суду протоколи про корупційну діяльність заступника міського голови Львівської міської з питань містобудування та інфраструктури Шевчука В. С., начальника організаційного управління Львівської міської ради Сірка І. М., начальника управління «Секретаріат ради» Львівської міської ради Зубача Л. Л., голови Галицької районної адміністрації Маруняк І. М. у справі про незаконне будівництво у парку «Знесіння». Однак Галицький районний суд відправив на доопрацювання складені СБУ адмінпротоколи щодо корупційної діяльності, оскільки у них „не містилося достатньо даних для прийняття судом рішення по суті”.

11.11.2009 «Архібуд» змінив свій імідж „агресивного забудовника” на „благодійника Львова”, запропонувавши у Львівському прес-клубі підписати звернення до ЛМР про скасування інвестиційного внеску фірмі, яка відмовляється від судового протистояння із парком „Знесіння” й простягає йому руку допомоги в ошляхетненні території. Декларуючи буцімто відмову від ідеї будівництва житлового кварталу, співзасновник „Архібуду” Віктор Коць оприлюднив передпроектні пропозиції будівництва вже не житлового (забороненного законом в рекреаційних зонах), а готельно-рекреаційного комплексу апартаментного типу невисотної забудови у 3-4 поверхи з басейном, спортивними та оглядовими майданчиками та підземним паркінгом. Ескізи виглядали настільки ж привабливими, наскільки й необов’язковими у виконанні. На зміну іміджу фірми мали спрацювати не тільки декларації про добрі наміри, а й зміна керівництва фірми (сумнозвісний пан Михайло Мужилівський, який депутатство у ЛМР поставив на службу власним комерційним інтересам, поступився ще не заплямованому в оборудках Вікторові Коцю). А підтримка Віктора Коця з боку колишнього захисника парку „Знесіння” Дмитра Гудими мала б сигналізувати львів’янам про гармонізацію стосунків між забудовником і громадою.

Як пояснив депутат ЛМР Теодор Дяків, він також піддався впливу цієї сугестії і навіть не мав наміру приходити на громадські слухання, будучи впевненим у тому, що Віктор Коць свого слова дотримає. Але, коли напередодні слухань Віктор Коць став активно цікавитися, чи пан Дяків візьме участь у слуханнях, депутат запідозрив щось не добре, і чуття його не обмануло. Той план забудови, що його задемонстрували на слуханнях, суттєво відрізнявся від тих фігових листочків, якими прикривався забудовник півроку тому. А за цих півроку, до речі, сплили вже й трирічні терміни позовної давності для оскарження дій посадових осіб, на підставі висновків котрих була надана всебічна легітимізація захланності забудовника…

Тому на громадських слуханнях Теодору Дяківу не залишалося більш нічого, як услід за Станіславським, кинути на адресу керівництва „Архібуду” своє: „Не вірю!”. „Якщо це інший проект, ніж той, що був у листопаді, – а зараз же обговорюється тільки містобудівне обґрунтування, а не сам проект, – то яким буде цей проект, коли справа дійде до будівництва? І навіть коли ухвалять проект, то дотримуватимуться його при будівництві? Чи не поставлять ворота? Із такими підходом до забудови не можна погоджуватися. Якщо йдеться про спорудження апартаментів на 500 місць, то зазначеною ділянкою не обійдеться, вже тепер видно, що площа забудови збільшилася. Далі таке: що є апартаментами? Якщо це кімнати з кухнями і вигодами, то чи не є це замаскованим будівництвом житлового комплексу під назвою готельно-рекреаційного?” – запитував Теодор Дяків на слуханнях, примушуючи їхніх учасників тверезо оцінювати пропозицію забудовника і прогнозувати майбутні наслідки.

Однак з боку таких постійних лобістів інтересів забудовника, як депутат Василь Павлюк, проект здобув палку підтримку. Маніпулюючи картиною страшенної занедбаності парку (хоч це питання до комунальників) та криміногенністю незагосподарьованої території (а це питання – до правоохоронців), Василь Павлюк намагався підвести до висновку, що безальтернативним порятунком у цій ситуації зможе стати тільки …майбутня забудова, ініціатор якої хоче вкласти гроші в опорядження парку за рахунок інвестиційного внеску. І Василь Павлюк був не єдиним із виступом депутатської підтримки на супротив „латентної агресії до забудовника як до ділка”. Співало осанну аж ціле тріо тенорів! Кожен із лобістів змальовував різнобічну привабливість проекту, що його захищав розробник – архітектор Віталій Дубина із „Містопроекту”.

Із доповіді архітектора Віталія Дубини випливало, що готельно-рекреаційний комплекс на 500 місць в апартаментах та автостоянкою в підземну рівні загалом на 130 машино-місць матиме категорію не менше 4 зірочок а різновисотні будівлі ( висота в стінах від 3,6 до 15 м) оточуватиме благоустроєна зона відпочинку й оглядові майданчики. На це директор регіонального ландшафтного парку «Знесіння» Олесь Завадович висловив побажання, щоб об’єми майбутнього об’єкту більше вписувалися у ландшафт. Директор парку розповів про ідею спорудження на вході до парку нововго візит-центру і нагадав про одночасну дію трьох охоронних зон ділянки, на якій „Архібуд” проектує своє будівництво. Окрім іншого Олесь Завадович зазначив, що проект мав би бути погодженим на рівні області.

До речі, щодо інших погоджень, то погодження начальника управління охорони історичного середовища м. Львова Лілії Онищенко на історико-містобудівному обгрунтуванні міської ділянки на вул. Довбуша, 15 є не обов’язковим, бо очолювана пані Онищенко структура не є тим органом місцевого самоврядування, якому делеговані такі права. Натомість те, що ІМО має бути затверджене головою Державної служби з питань національної культурної спадщини – вимога прямої норми. Але дотриманою вона не була! Що вже дає підстави вважати громадські слухання спрофанованими через неналежну підготовку до них комплексної містобудівної документації.

У цьому місці дозвольте зосердитися на букві закону.

Проаналізувавши містобудівну документацію, винесену громадські слухання, ГО ЦППД „СІМ” побачило, як ці слухання профануються в зародку. Згідно п.Г.3. ДБН 1-4-2009 ІМО входить до складу Вихідних даних на розроблення МО, отже повинно бути на початок розроблення МО погоджене Державним органом охорони культурної спадщини. У ВДЕ у Складі вихідних даних ІМО відсутнє, інформація про відповідні погодження ІМО також відсутня.

Відповідно до п.5.9. ДБН 1-4-2009, “Містобудівне обґрунтування погоджується з відповідними органами містобудування та архітектури, земельних ресурсів, охорони культурної спадщини, природоохоронним та санітарно-епідеміологічним органом”. Для даної території таким органом охорони культурної спадщини є Державна служба з питань національної культурної спадщини або Управління охорони культурної спадщини ЛОДА в межах делегованих йому повноважень (ст.5-6 Закону про охорону культурної спадщини).
УОІС м. Львова не має повноважень погоджувати МО та ІМО на території ДІАЗ м. Львова (ст.6-2 цього ж Закону). Тому на громадське обговорення слід подавати вже погоджену Державним органом охорони культурної спадщини документацію.

Як свідчить ІМО, на території ділянки не виявлено ніяких пам’яток, зокрема і археологічного культурного шару. Однак на “Схемі оцінки забудови та аналізу існуючого стану” не показані місця археологічних досліджень, що не дає можливості відповідно оцінити твердження про “відсутність на ділянці археологічного культурного шару”. Крім того, з ділянкою межують пам’ятки природи: Гора Лева, Зміїна гора, гора Високий Замок, а також архітектури – костел Св. Войцеха, також територія ділянки входить до меж Державного історико-архітектурного заповідника та “меж територій, взятих під охорону ЮНЕСКО”. В межах території заповідника охоронні зони для окремих пам’яток не виділяються, оскільки територія заповідника є єдиною охоронною зоною (п.3.3.5). Згідно Закону про охорону культурної спадщини (ст.34), територія ділянки належить до земель історико-культурного призначення.

Далі, що більше й принциповіше.

Згідно ДБН 360-92**, п.11.9-10: “У цілому на заповідні території і охоронні зони поширюється принцип регенерації середовища. … Для заповідників, заповідних територій і комплексних охоронних зон слід передбачати збереження історичного планування і забудови, історичного середовища і ландшафту, виведення промислових підприємств, майстерень, складів та інших дисгармоніюючих споруд, які наносять фізичну та естетичну шкоду пам’яткам та їхньому середовищу. … Слід передбачати тільки відновлювально-реставраційні, консерваційні та ремонтні заходи, роботи щодо використання пам’яток і навколишньої історичної забудови, благоустрій території. Нове будівництво може здійснюватися у межах завдань щодо доповнення характеру середовища, що склалося історично, у тісному планувальному, масштабному і архітектурному погодженні з оточенням”.

Згідно ДБН Б.2.2-2-2008 – п.3.4.1.4: “Нове будівництво можливе лише у виключних випадках і тільки за проектами, розробленими на основі історико-містобудівних обґрунтувань та погодженими з відповідними державними органами охорони культурної спадщини”. Чи можна вважати даний випадок “виключним”? Чи порушує проект “засади збереження пам’ятки та традиційного характеру її середовища”? (п. 3.4.1.5 цього ж ДБН-у). У поданій документації проектні рішення не отримали з цього огляду достатнього обгрунтування:

1. Акцентування на зоні сприйняття ділянки лише з Високого Замку не зовсім коректне, оскільки ділянка є ідеальною територією для огляду Гори Лева та костелу Св. Войцеха, а також формує природнє тло їх візуального сприйняття з боку Знесіння. Відповідно, в обгрунтуваннях не проведена всебічна оцінка впливу пропонованої багатоповерхової забудови на сприйняття гори Лева та костелу Св. Войцеха з півночі, з боку Знесіння.

2. В ІМО відсутнє чітке і однозначне обгрунтування щодо встановленої можливості (і необхідності!) висоти забудови до 15 м в стінах, яке може бути зроблене тільки в межах доповнення історично сформованого середовища. Пропоноване як в ІМО так і в МО проектне рішення щодо висотності забудови є необгрунтованим, оскільки подібної висоти забудови на цій ділянці ніколи не було.

Звідси випливають такі пропозиції:

-рекомендувати направити матеріали містобудівної документації на доопрацювання із подальшим погодженням в органах охорони культурної спадщини у встановленому Законодавством порядку;
-у разі встановлення можливості капітального будівництва на даній території обмежити площу забудови в межах історичної площі забудови ділянки, а висотність обмежити висотою історично зафіксованої забудови на ділянці;
-доопрацювати представлену містобудівну документацію з врахуванням необхідності аналізу усіх аспектів огляду пам’яток природи та архітектури в зонах візуального сприйняття при пропонованій висоті забудови (бажано подати варіанти пониженої забудови) з представленням тривимірної моделі об’ємно-просторового рішення наміру забудови (п.4.10:в – ДБН Б.1.1-4-2009);
-замовнику подати на Погоджувальну раду скориговану містобудівну документацію з погодженням відповідних Державних органів охорони культурної спадщини, що відповідають статусу території.

Однак, як з’ясувалося, громадські слухання проекту містобудівної документації на вул. Довбуша, 15 мали свій сценарій, до якого викладене вище не вписувалося жодним чином.

Тому марно Тетяна Масимюк, закликаючи зосередитися на екологічних аспектах планованої забудови, намагалася отримати відповідь, що буде із тими джерелами, які із-під згаданої гори Лева живлять ставки на території хімфармзаводу? І навряд чи відповідь Віталія Дубини про те, що вплив на джерела повинен вивчатися на подальшій стадії проектування, задовольнив її або ж переконав у безпечності будівництва. До того ж не викликало захоплення і повідомлення про те, що для влаштування панорамного огляду доведеться зрізати дерева. Голос Тетяни Максимюк був розпачливим, але забудовника не зворушив. „Це буде повна руйнація. Паркінг у 3-метрововму цоколі вглиб не залишить у горі жодного живого місця. Піскові грунти можуть зійти й все засипле. Ще від 1996 року плато Велесової гори, де є капище, слід було передати парку. Може, не пізно й тепер знайти забудовнику ділянку в іншому місці”, – запропонувала спеціаліст ландшафтної архітектури.

Подібну думку висловив на громадських слуханнях і мешканець вул. Липківського Михайло Сухей, який наголосив на морально-етичних засадах забудови паркової зони. „ Військова частина не повинна була продавати, а повернути ділянку парку. Будівництво не буде таким точним, як стоматологічне втручання, будинки посунуться, а 7-поверхові споруди точно спричинять затінення. Тут на 90 відсотків більше заперечень, ніж „за”. Не маймо ілюзій: готелів не бракує. Можна звернутися до міськради з проханням дати забудовнику обмінну ділянку. А цю – передати парку під дитячий майданчик. Якщо б кожен львів’янин скинувся по 5 гривань, то тисячне місто могло б зібрати суму на викуп ділянки у забудовника і повернути землю парку, для користування наступним поколінням”, – такою була пропозиція Михайла Сухея.

Серед інших виступів мешканців даного району звучали підозри про те, що проведення на гору 2-кілметрової каналізації було сплановане спеціально в розрахунку на забудову „Архібуду”і тут не обійшлося буз корупційних схем. „Каналізацію проклали за бюджетні кошти. Тобто за наші податки. Тоді як правильніше було б зобов’язати забудовника зробити це своїм коштом”, – наполягали львів’яни, котрі окрім усього не стримувалися й від закидів на адресу дирекції парку „Знесіння”, а себе порівнювали із горопашною рибою у Київському морі…

Те, що сценарій громадських слухань не передбачив можливості висловитися повною мірою усім за позірного наполяганні на дотриманні регламенту з боку лобістів проекту, стало іще одною демонстрацією відпрацьованої до блиску у сесійній залі ЛМР маніпулятивної технології. Так, не взяли слова історик Іван Сварник та архітектор Микола Гайда. А Теодору Дяківу, як уже було згадано, не дали взяти слова на вимогу.

І як кожен сценарій, що передбачає свою драматургію, цей містив потужну коду: підсумування слухань з чіткими акцентами адвоката Дмитра Гудими, саме того, котрий спершу був захисником парку „Знесіння”, а тепер виступає „гармонізатором” проекту забудови. Дмитро Гудима запропонував записати до резолюції банальні сентенції, що мали б підвести до головного: звільнити забудовника від сплати інвестиційного внеску взамін за облагородження території парку (про що сторонам слід укласти інвестиційну угоду). Так, Дмитро Гудима акцентував на виготовленні проекту за всіма нормами, на тому, що споруда не повинна стати агресивною домінантою, що за державними будівельними нормами готель не може бути житлом. До чого було перелічувати всі пункти, коли їх можна обійти з такою ж легкістю, як до цього „Архібуд” обходив інші законні вимоги, Дмитро Гудима не пояснив, але своє соло на гармонії виконав.

Відтак бурхливі громадські слухання, які за звичною логікою мали б завершитися створенням узгоджувальної комісії, адже конфлікт інтересів та нестача підставових матеріалів для позитивного рішення були очевидними, завершилися яловою резолюцією, озвученою начальником відділу громадського партнерства ЛМР Юрієм Лукашевським: врахувати вплив забудови на навколишнє середовище, впорядкувати територію та не будувати житла.

За останнє, коли що не так – як зрештою, за перше й друге – навряд чи хто відповідатиме. Досвід багаторічного спостереження за цією епопеєю, схиляє саме до такого невтішного висновку.

Марта ГАРТЕН, спеціально для ГО „СІМ” та Громадського форуму Львова